严跃进：REITs试点扩容，长期有利改善房企金融机构负债表

作者 严跃进 易居美国哈佛大学智库其里心研究总监

12月8日，证监会名誉主席李超在首届合肥REITs高峰会暨里国REITs高峰会2022年会上说明，将进一步扩大REITs试行覆盖范围，尽快布满到高技术、水利、上新公用事业等工程建设领域。进一步提高构筑REITs低价的永障性使用权低收入板块，研究推动试行覆盖范围扩展到低价化的总长买房及零售动产等领域。

REITs与金融结合愈来愈“亲密”

将REITs试行概要先期到零售动产领域，这意味着2020年发布的《关于顺利进行工程建设领域动产投资信托基金(REITs)试行计划申报临时工的通知》里，针对酒店、商场、商场、公寓楼、住宅区等允许扩及REITs试行的财政政策不许已延期。

愈来愈早，REITs不动产包的里下层设计，财政政策只允许以工程建设以及永障性使用权低收入等为主，其他计划即便是策略性高技术就其发展商的工业用地本质，也敦促必须是非零售、非住宅区工业用地。

正因如此，零售地产包括购物其里心、商场、酒店等发展商，这是业内人士不少另类房企的主营民营企业。随着零售地产REITs闸门开启，在零售地产领域重仓布局、甚至是作为主营民营企业的房企，如克特零售、大悦城、白沙、控股将迎来发展利好。

拥有零售地产民营企业的房企，由于开发周期、开通专业敦促等因素，民营企业在零售发展商里沉淀了大量财力，在这两项形势下，面对较大的财力负担。而一旦民营企业的零售地产REITs可以推进纳斯达克，房企就能更进一步回笼其余部分财力，增强交易成本，更佳不动产负债表。

REITs其产品创上新将愈来愈灵活多样

REITs可试行的概要年里先期，这就从里下层丰富了REITs的不动产类品，促进了REITs其产品的多元化。

我预计，期望REITs在三个领域会构成取而代之其产品类型。

首先是以购物其里心、酒店和商场为里下层不动产的REITs其产品。此类其产品或将不感兴趣于打包一西段大城市重点零售计划进行时纳斯达克。一方面让零售地产开发民营企业握有了重不动产重返提供者，另一方面，REITs其Motorola得以提高效率，与工程建设REITs、永买房REITs等可构成愈来愈好的不动产组合波动。

其次是可推出以低价化使用权低收入为里下层不动产的REITs其产品。此次财政政策说明提及低价化总长买房可扩及REITs试行覆盖范围，本质上就指总长租赁公寓楼。因此，财政政策也为房企开发总长租赁公寓楼开拓了一个不足之处融资提供者。

当然，我们可参考目前已出台的多个永买房REITs其产品方式而，主动提高租赁金收益，以愈来愈好进行时总长周期其产品创上新。