刘守英：土地制度与现实

慈溪实地调查见到，中的央给一个县的田产指标，就只有几百亩，但这些城东市兼并的为数无需10倍都不止，那田产从哪儿来？实地调查中的见到：强拆管理制度对华南地区的城东市迅速兼并起了极其最主要的效用——荒地转非农土地，强拆一并按原用途开展补救，以前英国政府很容易就能以很更是高于的生产费用拿到田产。既然如此，英国政府干嘛不去兼并城东市？这是第一个疑问：华南地区的强拆管理制度。

第二个疑问：以前英国政府怎么时会有那么更是高的积极性去好好这件多事？这跟它的的发展动力有关——华南地区的以前英国政府在金融业的发展中的不是可有可无的角色，而是发动机，是推展金融业的发展往前走的力。有了这套强拆管理制度，以前英国政府又有的发展的动力，田产管理制度很自然就替换成以前英国政府的一个用以。

第三个疑问：田产金融机构产品化——华南地区的田产管理制度怎样为城东市英国政府去弄那么多借钱？这是很最主要的一件多事。到了1990二十世纪末期，你去以前看，华南地区的城东市兼并都极其大、也很漂亮，马二路狭窄、更是高楼大厦。但借钱从哪儿来？在产品金融业时期，我们的田产是无偿应用于的。有一次我们在山东一个全县东实地调查，那儿有巷子是这样一来的供销社的，这田产怎么来的呢？这样一来就是供销社用肥皂、肥料等武器弹药就换来了巷子的地。

2003年开始，国家意味着管理单位土地（包括来时宅土地）“招拍挂”，以前英国政府从贫苦竟然征收回来的田产，由他独家开展“招拍挂”，买了地的都是根本就是商业活动、根本就是房地产公司的，都是更是价钱应用于。以前英国政府就可以通过这个管理制度，获取城东市建设工程收益——也就是田产的金融机构产品化。2008年，为了应对世界各地金融机构危机，又意味着以前英国政府用田产去按揭贷款，那就更是本事了——这样一来，一块地我能征回来后按揭资本，就把证券的借钱弄回来了。这是华南地区城东市化的最主要密码本，也是华南地区田产管理制度在这之中充分发挥奇效的最最主要的一套管理制度安排。

二、有效居来时权

成之：周家教怎么看成和赞扬这套田产管理制度？

周飞舟：刘家教将华南地区只不过30多年的的发展指为为“以地谋的发展”，概括得极其好。这个的系统的系统化是华南地区三线建设工程以后30年创设的城东城关镇分隔的田产管理制度——小城市田产和城东市国有田产是双轨制、是两套不一样的管理制度。三线建设工程以来，田产双轨制在城东市的发展和的发展当中的起了很最主要的效用——更是高于费用的城东市化和更是高于费用的的发展。三线建设工程后有两波的发展更是高潮时：一波是1980二十世纪的城关镇镇民营企业，另一波是1990二十世纪此后形成的“世界车间”。这两波的发展更是高于费用的核心，就更是高于在田产上。

这套二元田产管理制度，形成了华南地区田产有偿应用于的“强拆管理制度”——强拆流程中的显现显现出了很大的级差地租，构成了属于英国政府的支显现出总收入。在此系统化上又创设起了一套田产金融机构产品化的组态——田产按揭资本，依靠了城东市大为数的系统化设施建设工程。系统化设施建设工程主要是靠田产支显现出和田产资本依靠，这么来看，我们的的发展的系统仅仅是把级差地租的相当一部分替换成了系统化设施建设工程。这本书同样最主要的一个贡献，就是揭示了这一点，这是华南地区传统社时会主义城东镇化二路面的一个最主要特点。

刘守英：刚才飞舟说什么的这点很最主要：似乎就是费孝通先生说什么的，城关镇土华南地区怎样转替换成一个城东城关镇华南地区的大体，田产是不是起什么效用？我在这本书之中长期试图说道这个疑问。

城关镇土华南地区的社时会，不是没有个人财产，但大量的个人财产被埋在土之中。华南地区从贫农到合作化这一套公有的田产管理制度（以此为系统化，此后又创设起二元的田产管理制度），仅仅是把这样一来埋在土之中的金融机构产品析显现出，将之替换成产业和城东市的发展的金融机构产品。

比如知道贫农，大体上上把这样一来田产食利阶层的金融机构产品给平均化了，替换成了贫苦所有制，靠田产来吸纳金融机构产品的这套组态就没有了。集体化时期，大量的田产剩余转向产业，这对华南地区的的发展起了极其最主要的效用。

今天对这套二元田产管理制度有很多公开批评——主要是针对城东城关镇在田产共同利益上的均等不平等，但是，仅靠二元田产管理制度形成的金融机构产品化的效用，仅仅用于了的发展和城东市化的的发展——当然它也有它的疑问，但整体而言来说什么，田产谋得了的发展。所以，在深入研究华南地区疑问的时候，要看哪些是独特的，便来赞扬这些独特的管理制度安排的正面效果和姑息后果。整体而言来说什么，华南地区40多年来的的发展，如果没有田产在金融机构产品化中的起的效用，华南地区的城东市怎么也许建成这样？华南地区的的发展怎么也许到这一步？这就是我知道的，我们要近现代地来看田产管理制度。

成之：刚才两位家教都看来，华南地区这套创设在二元田产管理制度系统化之上、被征收田产政治性演进和级差地租金融机构产品化，是华南地区传统社时会主义城东镇化和产业飞离的核心密码本；但如果换个视角，从一个普通人的视角显现出发，时会不时会看来这是导致更是高犯罪率的主要因素？

刘守英：这是一个疑问。就身处社时会承接中的的一个平民百姓来说什么，首先是他名义的演进——如果这个社时会所有的人都是贫苦，那肯定就是城关镇土华南地区；这个社时会首先要付诸的是贫苦名义演进，也就是贫苦要有社时会福利机时会。我们在1980二十世纪和1990二十世纪末期以后的实地调查，最瞩目的是社时会福利机时会。江苏慈溪城关镇镇民营企业痛快此后，贫苦就有了非农的社时会福利机时会。到了1990二十世纪末期和2000月的实地调查，就是去看贫苦在什么厂子之中干活，看贫苦工流显现出地有没有借贷首推回来，这个下一阶段仅仅是华南地区的发展大构造演进的一个下一阶段。

华南地区的这套田产管理制度，在保证的发展更是高于费用起了很最主要的效用。在田产紧缺的大体上受制于下，产业土地长期保证了更是高于费用供货——到今天为止产业土地的费用都是压得很更是高于——尽管此后也承诺这类土地实行招拍挂；如果田产费用很更是高，就影响产业的竞争力了。在更是高速的发展的构造演进下一阶段，如果没有这套田产管理制度，贫苦的非农社时会福利以及名义演进是很无以付诸的。

另外一个就是城东市化，更是高犯罪率这件多事要客观来看。我1990二十世纪末期从美国访学回来时，就有一个盼望：如果有一个三居室、便有一部标致，就很开心了。为什么是三居室？就是有一个来时的空间，便有个客厅。可那个二十世纪能有个来时的以前比登天还无以！因素是什么？只不过产品金融业时期那套体制，妥善解决不了居来时权的疑问，来时房就是按行政级别均等，因此来时房永远是短缺的。这就是知道，华南地区的田产和房地产公司的规范化革新极其最主要——通过产品的方法来妥善解决大多数有买了到能够的人的居来时权，相较于这样一来的计划均等，它是一个相当大的的发展。

那么，更是高犯罪率跟华南地区的这套管理制度有没有人关系？是有人关系的。来时宅土地有两块对犯罪率时会显现显现出影响：一是整个建设工程土地中只有一部分（30%）是用于来时宅的，这是构造疑问；二是来时宅土地是“招拍挂”，而其它土地不是“招拍挂”，来时宅土地“招拍挂”，自然时会背著来来时宅田显现显现出产费用的提更是高，从而推更是高犯罪率。

华南地区今天的这套规范化管理制度，是妥善解决了有买了到能够的人的居来时权疑问，整整无需妥善解决的是城东市居民以有效生产费用获取居来时权的疑问。这个疑问的妥善解决，田产产品无需进一步革新：第一、缺失的疑问要妥善解决，为什么只有百分之三十的地用于来时宅；第二、为什么来时宅土地只用英国政府“招拍挂”供货这种方法？

三、能避免诱发

成之：大概在2012年约莫，刘家教就跟我们谈起，这套“以地谋的发展”的的系统固然充分发挥了效用，但今天强拆费用以后很更是高了，预见肯定要革新。从那时候到今天以后过了10年，田产管理制度并没有轻微的革新，那么华南地区田产管理制度承接、变革的星期路由器时会在什么时候？

刘守英：管理制度不是知道我们想变就变，也不是我们主观明白这个管理制度太差就去变它。我明白革取而代之思维要变，有大量的管理制度背著有很多全然的建筑设计的组分。管理制度革取而代之决指为是：为什么要改它，改了此后有什么优点，今天改能必须看上去了？

强拆管理制度是到革取而代之时候了，因素是整个华南地区大为数的城东市化以后只不过了，城东市迅速更是高于价强拆去上铺摊子的的时代以后只不过了，华南地区的城东市支架大体上架设痛快了，整个城东市是要装以下内容、装总质量、装文化、装品质。到了这个下一阶段，以后不是这样一来那样靠强拆上铺摊子就能妥善解决的了。全社时会都要认识到这件多事，强拆管理制度要回避对所有者的公平性疑问了，便就是要回避满足小城东市的发展的供给了。

城东市不无需独自大面积兼并了，但小城东市是无需的发展机时会的。只不过我们为了城东市的的发展，把小城东市根本就是得太举例来说，小城东市无需有丰富的金融业活动、社时会活动，它无需有活力，要对贫苦的田产共同利益有更是多的顾及——这样一来，贫苦跟城东市人中间在田产疑问上就不时会有那么大的冲突了。

城东城关镇形态也是一个今天要回避的疑问。在上一轮的城东市化中的，大体上本质是把城东市当希冀，看来知道“把人都市民化，小城东市根本就是到最后没了，这不就的发展了嘛。”那么这个本质要变，人类的的发展如果只有城东市没有小城东市，是要显现出疑问的。之中维拉的城东市是兼并较慢的，但它的小城市疑问就很大，小城市没有投资，贫苦初等教育成疑问，城东城关镇中间显现显现出极其大的疑问。预见的城东和城关镇中间，无论如何是结合状况——有城关镇有城东，它有基本功能的差别，但不时会有的发展的差距。这两种人类文明——农产品的小城东市人类文明和产业的城东市人类文明，无论如何是共存的。

上一轮城东市化中的，我们的田产管理制度依靠了迅速的的发展和城东市化，如果我们确定预见的城东城关镇形态是结合形态，我们的金融机构业、公共免费、人的居来时和贫困也显然是一个取而代之的形态，那田产管理制度怎么去支持者、依靠华南地区这种取而代之的城东城关镇结合形态？是无需回避的。

西方人的郊区化是在城东市化率70%此后——郊区化就是城东城关镇结合，到那个下一阶段，城东市的很多要素时会往小城东市跑，公共设施、金融机构业，甚至社时会免费都往下走。这样一来，城东和城关镇中间就不时会是一种显然隔离、等级森严的状况，而是个连续体，没有那么大的差别。华南地区的田产管理制度要依靠这种取而代之的形态，就无需有大的改变，包括强拆管理制度、城东城关镇规划管理制度……田产用于金融机构业的发展、公共设施等诸多疑问，都要好好重取而代之探究。

成之：但在很多以前英国政府对田产支显现出更是持续性依赖的前提，您全然的田产管理制度承接如何也许发生、以前英国政府怎么时会有动力放弃既有的的系统？

刘守英：这个疑问我是2012年提显现出来，当时所有的人都知道，你太乐观了，怎么也许呢？以前英国政府怎么度日？那么多的债务怎么办？证券的借钱怎么办？都在咨询这件多事。刚才我们写到，咨询管理制度变革，要看这个管理制度还有没有依靠它的力。

华南地区今天的情况是什么？

第一、如果独自用这套“以地谋的发展”的的系统还有没有效？毫无疑问，这个管理制度以后撑不来时这一块了——即便独自开动大量的田产，也拉不动上涨。好一点的民营企业，也惯于更是高于价田产了。城东市也是这样，田产资本这套的系统背著来的债务，也快撑不来时了。

第二、独自用今天这套的系统，还换不换得来过道？管理费更是高很最主要的一点是有更是高犯罪率的依靠——田产按揭为什么能贷得显现出借钱，也是因为这块田产大家预期能拍显现出更是价钱，但今天你便试试看，等着犯罪率还便涨一轮吗？这是不也许的多事了。华南地区的更是高犯罪率的时代——靠把田产给绷着、靠田产按揭、靠证券按揭来绷着犯罪率的这套的系统，以后不也许了。

英国政府不无论如何是只拿田产去按揭，这样对田产的依赖就时会下降，最后传导到的发展的系统。在大体上的系统改变此后，田产的基本功能、房地产公司的上涨的系统以及英国政府和金融机构基本概念对田产的人关系，就时会发生基本概念性的改变。而且要注意的是：这个基本概念性的改变流程独自必须诱发，一定要回避这中间的链条。

(本文是节选自成之、周飞舟与刘守英的首期对谈)

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